台北市豪宅,買豪宅,帝寶

仲量聯行2019年12月12日表示，根據統計顯示，由於台北地區未來3年缺乏大規模辦公室供給釋出，且部份精華地區A辦建物老舊亟待都市更新，截至2019年第三季為止，台北商辦的空置率已降到低於3％，創多年來新低。在商辦供給短缺、租賃需求強勁及土地取得有限的環境下，國內投資人也開始把視線轉移政府土開招商案件。仲量聯行從近期投資人的需求評估，2020年即將公告招商的公辦都更、捷運聯開、設定地上權等3大類，將會是2020年備受市場關注的焦點。

仲量聯行副總經理侯文信表示，2019年政府推出的招商案屢傳捷報，截至目前預計累積投資金額超過1,500億，包括台北車站C1D1聯開案約600億、松江南京及信義區行政中心地上權案。而2020年雙北都會區政府大型招商案至少12案，大致可分為3大類：「公辦都更400億」、「捷運聯開60億」、「設定地上權600億」，總投規模上看千億。

近年政府積極推動公辦都更，以台北市為例，自2017年起招商案成功徵求到投資者比例高達8成，其中由仲量聯行協助取得開發權的投資者，有部分公辦都更案規劃辦公產品，因應這波台北商辦交易熱潮。展望2020年，政府將持續推動公辦都更招商案，其中台電公司北儲中心AR1-2開發案是台北市少見面積大、產權單一、近捷運站的公辦都更指標案件，投資金額至少110億，目前已有多家業者表達投資興趣。

另以捷運聯開案來說，新北市即將通車的環狀線沿線已成投資焦點，除已順利選出最優申請人的Y11、Y13站外，包括秀朗橋站、景平站及板橋站等正在公告或即將公告。對此，侯文信副總經理表示，軌道經濟持續發燒，且2019年新北市政府主力推動TOD，並訂定增額容積適用地區，未來捷運場站周邊地區的使用強度及生活品質將大幅提升。

 

2019年地上權案因地租計算降低投資風險，大幅度提升民間投資信任度及進場意願。松江南京及信義區行政中心地上權案的投標金額皆大幅超過底標，顯見市場熱度，預期2020年第一季將推出的世貿3館地上權案，占地面積近5000坪，使用分區屬娛樂設施區，建蔽率50％、容積率達560％，依其地利優勢，預計將掀起搶地大戰，可望創下2020年地上權案累積投標金額的高峰。

 

整體而言，台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，且在低利環境中，不動產投資仍可提供相對優渥的增值空間，國內外資方都展現對台灣未來看好的態度，而在台北地區土地取得相對困難下，預期2020年政府招商案將延續2019年的熱潮，將會是備受市場關注的焦點。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

據住展雜誌統計，北台灣2019年前11個月新成屋、預售屋推案量突破一兆元大關，來到10,071.7億元，較2018年同期略少約230億元，年減幅約2.2％。住展雜誌企研室經理何世昌表示，雖然2019年推案量略減，但全年案量已突破一兆大關，創下歷史第四大量紀錄，顯示建商推案信心已經回到多頭水位。

年減近三成　北市供給趨緊俏

 

北台灣各縣市當中，新建案推案量最大的仍是新北市，前11個月已累積逾4千億鉅量，較2018年增加約4百億元，年增幅約一成。

 

新北市推案最旺盛的區域是板橋、新莊與三重，三個行政區案量均逾5百億元，尤以板橋案量達577億元最多。根據住展雜誌統計2018年前11個月推案量居冠的新店，2019年因受到央北推案放緩的影響，推案量僅約335億元，較2018年銳減逾四成。

 

台北市2019年前11個月推案量則約近2千1百億元，較2018年同期大減8百多億元，年減幅約兩成八。

 

北市推案量最大的北投區，2019年累計案量約298億元，其餘像中正、中山、信義與內湖等區，案量均逾2百億元以上。推案量最少的是松山區，同期案量僅32.6億元。因北市新建案供給偏低，假如未來買氣持續回升，新房屋供給緊俏的問題將逐漸浮現。

少數區撐全場　桃園躲開衰退

北台灣推案量第二大的桃園市，累積案量約2千4百億元，較2018年同期增約210億元，年增幅近一成。其中，龜山區案量高達768億元，不僅是大桃園之最，也是北台灣各行政區之最。

 

雖然桃園2019年推案量比2018年多，但只有龜山、中壢、八德等少數行政區案量增加，大多數行政區供給量出現大幅度衰退，又以蘆竹衰退幅度逾六成最多，主要是南崁新市鎮開發飽合、可建用地變少所致。

新竹地區2019年案量約1,086.8億元，雖然比2018年減少一百多億、年減幅約一成，主要是2018年基期偏高影響。以大新竹地區而言，全年推案量突破千億元以上，都算是相對大量。

 

何世昌指出，由於總統大選投票在即，年底前建商大多已放緩推案進度，預計2019年全年推案量站穩1.05兆以上沒有問題，但應該沒機會碰到1.1兆的高標了。從推案量的角度來看，代表建商推案信心已經回到房市多頭水準，但業者仍需注意買氣能否消化如此龐大的供給量，以免推案快速擴張抑、個案競爭加劇，最終影響銷售率表現。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

自己左手賣給右手的價格算行情嗎？根據根據公開資訊觀測站公告，南港輪胎2019年12月5日代子公司南榮開發公告，出售南港廠開發案「世界明珠」30戶住宅給公司前10大股東智凱開發、元瑞開發、元鴻開發，根據公告資料換算，市場人士指出，其中4戶高樓層景觀戶，每坪單價平均為174.29萬元。房地產人士表示，目前實價登錄從成交到揭露大約要3個月時間，而不能即時揭露價格的預售屋，需要拖延更多時間，往往成交數月後的買賣資訊都見不得光，全台灣的預售產品都儘量在躲避實價登錄，南港輪胎透過100％轉投資公司購買自家建案，以「公告」方式對外宣示成交價格，為「世界明珠」的住宅價格「定錨」。

股票市場「做價、做量」都這麼做

 

股票市場中，為了讓股票維持一定的水準，主力常用的招數就是「製造成交量」，製造成交量最簡單的方法就是「左手換右手」，什麼是左手換右手呢？簡單來說，就是有一個人自己賣給自己買，檯面上看起來成交量很不錯，但實際上僅是海市蜃樓。想想看，如果有一間小吃店，中午時間一個人都沒有，你敢進去嗎？但是如果一堆人，你就可能會走進去吃中餐。股票市場也是相同道理，主力為了製造量多的假象，「左手換右手」就是其慣用的伎倆！



威京集團2019關係人不動產「雙交易」

 

房地產的交易是不是也這樣？也許是！也許不是！近期房地產市場頻頻出現這些「自家買自家不動產」的交易，2019年7月3日「陶朱隱園」由威京集團關係企業承耀公司購入7樓戶別，市場推估總價約在18.3至22億間，每坪成交價格至少達610萬元，寫下台灣史上豪宅新紀錄。2019年9月25日同樣是威京集團的京華城連續流標3次之後，第4次標售，由最大股東中石化旗下100％持股的子公司鼎越開發，以372億元「搶標」成功，這兩件自家集團「關係人交易」的不動產，都有不動產鑑價，都符合規定，一般人也無法質疑過程有什麼問題。



南港輪胎也出現「自家捧場」置產

 

繼威京集團這樣操作之後，南港輪胎2019年12月5日也出現一樁「自家人捧場買進」不動產的戲碼，根據資料，南港輪胎代替南榮開發董事會公告，通過出售「世界明珠」30戶住宅予智凱開發(買13戶，19.507億元)、元瑞開發實業(買9戶，10.009億元)、元鴻開發實業(買8戶，9.073億元)等，總交易金額達38.589億元，這3家公司均為南港輪胎股前10大股東的「關係人交易」，同樣的請了多家不動產鑑價公司完成鑑價手續，該做的流程也都做足、做滿了。

 

世界明珠VS.仁愛帝寶，地段差一截



於是，根據「世界明珠」這筆高達38億元的交易，市場人士開始根據公告資料拆算，其中4戶高樓層景觀戶，每坪單價平均為174.29萬元，也特別強調「有意購買『世界明珠』的高端客戶，都必須考量這個數字作為價格基礎。」銷售單位表示，對開發商團隊來說，此案確定只會越賣越貴，所以先買先贏，但也強調此案絕不急著賣光，因為參考台北指標豪宅之一的仁愛路帝寶，從開始推案迄今，價格上漲幅度有多大，就能理解開發團隊為何不急著衝刺。南港具備天時地利的優勢，以南港為中心的生技、會展與電子等國際產業鏈還在持續壯大，各項交通建設越來越成熟，本案未來倒吃甘蔗喊甜的企圖非常明顯。誰能先看懂行情大趨勢的，誰就會先出手佈局，享受城市發展帶來的最豐盛果實。



蛋黃區VS.蛋白區，價錢怎麼會一樣？

 

台北指標豪宅的仁愛路帝寶，因為「仁愛路」地段獨特、大面積素地稀有，且搭上房地產上一波漲勢，所以房價持續走揚，南港地區可興建的大面積建築土地並不是沒有，相對於台北市中心「蛋黃區」來說，南港應該是比較像是台北市「蛋白區」，當蛋白區的房價想要賣得跟蛋黃區一樣的時候，戴德梁行總經理顏炳立「貓的市場，不會有老虎的雄風！」的名言又開始被懷念！顏炳立2019年7月曾說「中山北路怎麼會搞到160萬元(坪)我想不透；松江路怎麼會有160萬元(坪)，賣到松仁路的價格？天母又怎麼會賣到200萬元(坪)，我只能祝福與祈禱！」



左手賣右手，是「被認可的行情」嗎？

 

左手賣右手的交易，只要不違法，交易就確定成立，但是，這樣的交易會是「被認可的行情」嗎？這把尺在每個人心中都會有不同的刻度，自己去衡量吧！。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

住宅補貼方案在每年7、8月受理申請，2019年9月更推出單身婚育租金補貼試辦方案。據內政部營建署表示，2項方案的租金補貼總計畫戶數8萬9,963戶，申請總戶數突破10萬戶，無論是計畫戶數、申請戶數，均為2007年度開辦租金補貼以來的新高。因此，營建署預計明年度租金補貼戶數將擴大至12萬戶，並朝放寬所得標準、擴大補貼對象、設籍限制更少、申請時間彈性及持續鼓勵愛心房東等精進方向辦理，讓租屋族有更多機會可獲得補貼。



另為提高房東的誘因，早於2017年即依住宅法第3條第3款規定訂定「公益出租人資格認定作業要點」，提供公益出租人綜合所得稅、房屋稅及地價稅等3種稅賦優惠。因此，房東不必擔心住宅會因房客申請租金補貼而無法適用自用住宅稅率。



營建署表示，公益出租人享有綜合所得稅每屋每月租金收入最高1萬元免稅、房屋稅適用自用住宅稅率1.2%；地價稅適用自用住宅用地稅率千分之2，已有18個縣、市政府配合訂定。因此，房東不用擔心會有調增稅率的問題，另外公益出租人資格也可透過地方政府主動認定，申請程序相當簡便。



據營建署調查，2017年度、2018年度公益出租人房屋稅減徵戶數結果，2017年度計有1萬6,619戶、2018年度計有4萬3,161戶，較2017年度增加約2.6倍；如再加上前原已適用自用住宅稅率之公益出租人，實際戶數應該更多。從以上統計資料顯示，公益出租人數是持續以倍數在增加，可見已有不少房東願意發揮愛心，配合提供相關資料並核實報稅，協助房客減輕居住負擔。營建署表示，未來也會持續再加強宣導，讓更多的房東知道有公益出租人的租稅優惠，進而樂意協助房客申請租金補貼。

內政部2019年12月12日部務會報由營建署報告高雄橋頭科學園區開發案，內政部指出，本案於2019年10月已通過都市計畫，園區劃設185公頃的產專區，將配合環評作業同步辦理開發，預計2021年底即可讓廠商選地規劃設廠，帶動地方發展。

內政部表示，為呼應科技發展政策，提供台商回台設廠用地，科技部及內政部自2018年7月即展開橋頭科學園區設置作業，於2019年3月通過可行性評估，10月通過籌設計畫及都市計畫，確定開發範圍，後續將配合環境影響評估時程，同步辦理區段徵收開發作業，預計2021年底即可申領抵價地，並配合科技部招商，供廠商勘選用地規劃設廠。

 

此外，為完善科學園區的交通運輸需求，內政部於11月即舉辦友情路拓寬工程開工動土典禮，工程所需經費均由新市鎮開發基金全額補助高雄市政府優先開闢聯外道路，提供當地便捷、安全的交通網路，展現政府推動橋頭科學園區的決心。內政部強調，期待未來能與高雄市政府本於合作夥伴的關係，繼續推動高雄橋頭科學園區相關建設，促進高雄市經濟發展與繁榮。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部前日部務會報中，由營建署報告高雄橋頭科學園區開發案。內政部指出，該案於2019年10月已通過都市計畫，園區劃設185公頃的產專區，將配合環評作業同步辦理開發，預計2021年底即可讓廠商選地規劃設廠，帶動地方發展。



為呼應科技發展政策，提供台商回台設廠用地，科技部及內政部自2018年7月即展開橋頭科學園區設置作業，於今年3月通過可行性評估，10月通過籌設計畫及都市計畫，確定開發範圍，後續將配合環境影響評估時程，同步辦理區段徵收開發作業，預計2021年底即可申領抵價地，並配合科技部招商，供廠商勘選用地規劃設廠。



此外，為完善科學園區的交通運輸需求，內政部於11月即舉辦友情路拓寬工程開工動土典禮，工程所需經費均由新市鎮開發基金全額補助高雄市政府優先開闢聯外道路，提供當地便捷、安全的交通網路，展現政府推動橋頭科學園區的決心。

受惠於資金效應及自住買盤，即使持續有中美貿易大戰等外部因素的干擾，2019年台北市的房市表現仍然逆勢增長，交易量創下近4年來新高，房價也漸趨穩定，展望即將到來的金鼠年，台北市不動產仲介經紀業公會認為市場上看不到「新的變數」，預期房市還會是個「量增價穩」的格局。

根據台北市地政局前11個月建物買賣移轉件數推估，台北市2019年全年建物買賣移轉件數約27,403件，與2018年全年26,832件比較，年增率2.12％，跟其他5都一樣，都是2016年以來持續第3年正成長，只是台北市2019年在6都當中成長幅度最小，敬陪末座。

根據台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄表示，2019年全球幾乎都籠罩在中美貿易大戰等外部因素的干擾之下，但台灣卻意外的成為受惠國，大台商紛紛歸來，還挾帶著數千億資金；香港反送中抗爭，更帶來港人購屋需求，加上內部有股市「萬一」的財富效應，以及長期低利的環境，自住及置產型買家紛紛出籠，整體房市表現都比2018年好，6都全都是呈正成長之勢，台北市年增率在六都敬陪末座，主要還是房價偏高的關係。

台北市房價原本就居高不下，加上最近這波房市榮景，房價漲幅更大，讓很多中產階級都只能望台北屋興嘆，因而引發的民怨也最深。回顧過去台北市建物買賣移轉件數走勢，早在2006年達到高峰68,976件之後，就呈現逐年下滑的情形，比其他地方還早回落。2016年房地合一稅實施，更將台北市房市打趴在地，買賣移轉件數只剩21,500件，只有高峰期2006年的三分之一，房市交易量大幅萎縮，因而出現房仲史上少見的關店潮與轉職潮。

黃文雄理事長指出，2019年台北市房市呈現出三大特色，其一是真豪宅表現不如預期，再者，店面產品成過街老鼠，三是辦公樓成搶手貨。

一、真豪宅表現不如預期

 

根據內政部實價登錄截至10月份的資料顯示，台北市億元以上的真豪宅成交戶數只有126戶，全年成交可能不及200戶，將是近五年來最少的一年，跟市場的預期有頗大落差。事實上，很多回流台商都有購買億元豪宅的實力，只是這些人也都是精打細算之人，還在等最適當的價位才會出手。

 

二、店面產品成過街老鼠

 

自從東區店面出現大量空置之後，很多知名商圈也都出現店面產品乏人問津的情形，在電商及百貨大賣場夾擊之下，店面產品幾乎成了過街老鼠，人人喊打。不過只要是租金或是售價有適時回落，精華地段的黃金店面還是不會寂寞。實體店面還是有它存在的價值，不會全然的被取代或是消失。

 

三、辦公樓成搶手貨

 

跟店面產品成鮮明對比的是辦公樓，豬年可說是商辦大翻身的一年，也是商仲業者大豐收的一年，目前台北市高級商辦幾乎快到了一位難求的地步。在六都當中，台北市國際化的程度最高，在中美貿易大戰之下，大台商回流不只找廠房，更要找好門面的商辦大樓，加上跨國科技業、新創產業也紛紛展開全球佈局，台北市相對低廉的辦公成本以及高素質的人力，就成為這些外資企業落腳的最佳選擇，短期在五年內，台北市辦公樓都會是市場搶手貨，連帶地讓商辦公有地的標售也成熱門標的。

 

展望金鼠年房市，台北市不動產仲介經紀業公會認為，持平來看，2020年房市看不到新的、具威脅性的不確定因素，有的都是屬於今年的延續，如中美貿易大戰。國內最大變數是政黨是否輪替，但以這次大選明顯缺乏激情來看，選後很快就會雲淡風輕，預期房市仍會是走基本盤，大體上還會是個「量增價穩」的格局，只是增加的幅度仍不會太大。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部國庫署公布「青年安心成家購屋優惠貸款」推動狀況，截至今年11月底止，撥貸戶數達28.8萬戶，累計撥貸金額約新臺幣1.16兆元，而今年新增的「一率到底」貸款方案，多達8634戶、近6成民眾採用，顯見該貸款條件確實滿足民眾購屋資金規劃。

財政部指出，從2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，目前由台灣銀行等8家公股銀行辦理，最高核貸金額800萬元、最高成數8成，截至今年11月底止，撥貸戶數達288,194戶，累計撥貸金額約新台幣1.1635兆億元，而青安貸款廣受好評，今年已為第4度延長，預估將於2020年底落日。

而財政部配合房貸市場滾動檢討修正，今年起新增一段式機動利率1.68%方案，根據統計，民眾申辦及撥貸比率逐月成長，截至11月底累計核貸8,634戶、核貸金額371億餘元，申辦比例56.36%、核貸比例為54.76%，成為民眾購屋首選。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年來，幾次強震導致的社會新聞，連帶震出購屋、換屋民眾居安思危的意識抬頭，而政府近二年積極為中高樓層私有住宅進行「結構快篩」，發現竟有高達七成有安全疑慮，甚至有「危老宅絕對是國安問題」的說法。而一棟大樓的安全指標關鍵就在施工細節！有鑑於此，民眾在購屋選擇建案的同時，更該加倍關注與正視營建團隊的口碑及施工品質，才能購得真正內外兼具的好宅！



純正日本營造技術 職人精工築好宅



「魔鬼藏在細節裡」，看不見的才是最重要的！台灣人對日本製造，向來投以極高的信任感，而日系營造大廠對施工的嚴謹態度，更是有目共睹。這樣的形象也深植民心，因此近年來許多建案為了標榜自家建案施工品質優良，皆打出「日系營造」的品質保證安全牌，以博取欲購屋者的信任。



然而，日系營造就等於日本營造嗎？坊間很多建案標榜自己是日系營造，但可能只是顧問包或是監造包，事際跟全權由日本人經營管理、主導的營造公司可能還有很大一段距離，當然施工品質也就打上一個「？」。



以打造羽田機場、瀨戶內海大橋的營建實力的「JDC日本國土開發株式會社」(日本國土營造)具有純正日商血統，擁有100%日本技術與資金的營造公司，對於工地管理要求嚴謹，擅長以細膩、先進的技術工法，建築出不只堅固耐用，更添舒適日系精工住宅。台灣許多經典知名豪宅、星級飯店，皆是出於「日本營造」的職人精工規格打造，像「日本國土營造」這樣100%日本血統的營造公司，自然能確實賦予建案更高規格的居住品質。



物管公司頻異動 導致社區價值評比大幅降低！



另外，近年建案除了硬體結構吹日系風，軟體上走國際路線，主打尊榮舒適的「飯店宅」如雨後春筍般的出現，推的就是回家就如同住飯店一般的舒適便利。然而能完全落實的建案實際上卻寥寥無幾。



而九昱建設則有飯店經營管理的經驗，擁有萬豪集團的「台北中山樂雅軒酒店」，與隸屬希爾頓集團的「台北中山逸林酒店」，以及九昱獨資自營的「Jolley Hotel晴美公寓酒店」，旗下共有三座國際級商務酒店的經營資歷，未來將挾此專業酒店管理經驗，將Jolley Hotel的飯店經營團隊導入物業市場，提供建案正統飯店級物管服務，可以大大消彌物業良莠不齊的問題，讓住戶享受到實至名歸的飯店宅生活體驗。

央北唯一方正大基地 孕育療癒舒適宜居環境



新店屬台北盆地開發較早的地區，區內40~50年的危老屋較多，舊市區市容較為凌亂，2017年新北市在該區規劃「央北重劃區」，採低密度開發，因此全區皆為綠建築規劃，鄰近的是有新北民生社區之稱的中央新村，富有濃厚的人文氣息，重劃區內街廓整齊開闊、人車分道、市容乾淨，加上位處新北第一圈的蛋黃區，因此房市十分熱絡，近期還有即將通車的十四張環狀線，長久以來的大眾交通問題更獲得解套，將會帶入另一波有購屋需求自住客。



「九昱建設」在央北重劃區內擁有2445坪的方正壯闊基地，特別禮聘「JDC日本國土開發株式會社」統包工程，聯手打造日系精工森鄰飯店宅「希爾登ONE HOUSE」，是目前央北首推日本營造建案，全區規劃320戶2～4房均質住宅，並以自有品牌Jolley Hotel的飯店經營團隊作為建案的物業管理。1400坪景觀腹地，保留約940坪未開挖的原土層讓大樹生長，以特色公園為概念，創造現代人最需要的健康綠地宜居環境，讓屋主可享有至高品質的居家生活，推出即獲得極高的詢問度，銷售超過九成，已近尾聲，壓軸推出大玄關三房，有換屋需求的家庭十分值得一探。

買房最重視地點位置，挑選鄰近公園綠地、行政中心，更具增值潛力，以台北市信義計劃區來說，自市政府進駐後，27年來房價以翻漲8倍，台中七期也有市府機構，17年來漲幅也達2倍之多，而高雄市政府所在的苓雅區、鳳山區，周邊房價漲幅也有2.3倍，生活與治安相對優秀，讓房價能穩健上揚。

高雄新市鎮已有地方法院檢察署、地方法院等法務機構進駐，營建署也規劃橋頭科學園區，科技產業帶動就業人口進駐，產官學機構相繼設立，讓新市鎮住房需求大增。

此外，新市鎮擁有近百頃的都會公園，在都會區中享受綠意景致，此區還規劃文化教育用地，就是現在棒球場位置，隨著新市鎮人口移入增加，有機會成為新學區，生活機能將大幅提升。

上揚機構專案經理林茂年表示，區內房價相較市區平實，大多在1字頭，銷售中的建案有「龍騰鑫市鎮」、「巴黎行旅、「棋琴20重奏」、「鳳凰冠」、「交響院」等 ，而深耕南部地區的京城建設，也在此推出最新預售案「京城森遠」，距離都會公園僅280公尺，正對綠帶公園，這是京城在新市鎮首發新案，更把豪宅元素帶進首購宅，規劃豐富公設，住戶享有無邊際泳池、KTV、室內運動場等，每坪開價17～19萬元。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】