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不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2019年12月24日舉行年終記者會，對於健全住宅政策提出3大建言，分別是(一)解放房市動能驅動經濟成長，房地合一實價課稅宜速退場、(二)登錄義務回歸租賃雙方，健全不動產交易市場、(三)青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」。

(一)解放房市動能驅動經濟成長，房地合一實價課稅宜速退場

 

房地合一實價課稅，已經達到抑制價量目標，階段性任務已經完成。房地合一稅規定2年內移轉稅率35～45％，這樣超高稅率是目前房市交易未能完全回歸正常化的主要癥結。雖近3年房市交易量成功築底反彈，但30萬棟的交易量仍然偏低，而不合理的稅制，造成人民、政府、產業三輸局面。自政府2012年推動「奢侈稅」後改為加強版「房地合一實價課稅」等不動產交易稅，房市交易量能受到強力壓抑甚至引起恐慌，若以2012年交易稅上路前年移轉量36萬棟為基數，自2012年起因稅制遞延之購屋需求共有約48.8萬棟，假設扣除掉約4成之投資需求，仍有6成近29.3萬棟之潛在剛性購屋需求尚未出籠。

 

人民因高額稅制觀望後市不敢輕易購屋、賣屋，造成房市交易量驟減，連帶使政府稅收下滑，且市場蕭條也使得業者無法生存，形成三輸局面；房地產業是產業的火車頭，應尊重市場機制自由買賣，讓房地合一稅退場，至少能讓房市鬆綁回歸正常交易量，民眾資產可以合理流動，對於國內GDP成長挹注動能。

 

(二)登錄義務回歸租賃雙方，健全不動產交易市場

 

立法院於2019年7月1日通過修正「平均地權條例」，將不動產買賣交易資訊之申報登錄，回歸由買賣雙方為申報義務人，然查本次立法院修法僅將不動產經紀業及地政士之「買賣登錄義務」責任及處罰刪除，卻留委託不動產經紀業租賃案件仍需負登錄義務，並對違反者將處以1-5萬元之罰鍰，此將持續嚴重影響租賃產業之經營，而業者為求生存可能持續配合房東逃漏稅，本會認為當所有合法業者選擇以非法手段求生存時，已違反不動產經紀業管理條例促進不動產交易市場健全發展之立法意旨，期盼政府能盡速法取消租賃登錄義務，以維護業者應有的生存權益。

 

(三)青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」

 

此建言已連續提出三年，可惜政府並未採用。2019年仍然存在著相同的問題，因此再度提出，希望政府能感受到本項政策的重要性。建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡房市增添內需景氣動能。

 

其實許多銀行已有提供40年房屋貸款服務，如合作金庫、星展、永豐、王道銀及高雄銀等5家銀行；其中高雄銀行與高雄市都發局合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，最低利率1.6％，寬限期長達五年，貸款成數一律八成，貸款人只要符合高雄人首購高雄房屋等必要條件，同時不牴觸央行豪宅貸款限制條款下，即可辦理。

 

雖有有不少反面意見認為此舉會讓青年成為屋奴，但全聯會認為消費者居住係需求確實存在，只是囿於房貸負擔能力無法圓夢只得含淚繼續租房，然而銀行利率寬鬆條件下，與其每月繳租金不如貸款買房累積資產來得划算。拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，保障購屋者的生活品質，當未來收入提升或有閒置資金時依然能提早償還部份本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於35歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。

 

而對青年首購族群，建議政府仍應提供適當房貸補貼，才能讓住宅政策更符合居住者與購屋族的實際需求。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2019年12月24日舉行年終記者會，彙整整體經濟情勢與房地產相關的8大景氣對策，公會所提出的數據「都很好」，感覺起來前途一片光明，不過，在數據的背後，還是關係到「買方市場」對於未來房地產發展的認同，因為市場買盤才是推動景氣回升的重要支柱。

(一)信心指數：購買耐久財信心指數樂觀，創64月新高

1.2019.11消費者信心指數「購買耐久財」指標為109.05，創下2014年8月以來的64個月新高，且連三個月偏向樂觀。

2.台商回流投資明顯帶動內需動能，加上股市持續高檔獲利資金轉進房市也占了很大的因素。

 

(二)經濟穩健成長、亞洲四小龍之首並且優於全球表現

1.民間投資優於預期，主計總處上修2019年GDP成長率至2.64％，並預測2020年經濟成長率為2.72％，均高於IHS Markit對全球經濟成長的預測值，主計總處表示，當前經濟「穩健成長」。

2.標普全球評級上調台灣2019全年經濟成長率0.5個百分點至2.5％，2020年預測值則為2.4％，續為亞洲4小龍之首。

 

(三)房屋移轉棟數連3年成長 站上30萬棟多空指標

1.全台全年移轉棟數將連續3年成長，站上30萬棟。

2.建商推案規劃產品走向追求空間效率的小宅產品，以低總價產品、彈性付款、低自備的三大訴求

3.至2019.10全台累計「核發建照宅數」共12萬戶，較2018年同期增加約2.1萬棟(↑21％)，建築同業對市場樂觀，小宅產品使規劃戶數亦連帶增加。

4.2011年奢侈稅上路，因稅制遞延之購屋需求共有約50.8萬棟，假設扣除掉約4成之投資需求，仍有6成近30.5萬棟之潛在剛性購屋需求尚未出籠。

 

(四)房貸利率1.615％歷史新低，購屋貸款與建築貸款續創新高

1.資金持續寬鬆：五大銀行平均房貸利率1.615％創歷史新低。

2.消費者之購屋貸款餘額來到7兆3069億元、建築業者之建築貸款為2兆0367億元，均續創歷史新高，供需雙方均看好房產市場。

 

(五)台商資金回流創新高！上市櫃投資中國獲利匯回4789億

1.境外資金匯回條例與中美貿易戰，使得台商資金匯回創歷年新高，將為國內不動產市場挹注動能，除了商辦、工業用地、廠房等直接投資，亦將帶動國內景氣成長，改善大環境。

(六)商辦、土地交易爆發 雙雙創新高

1.大型商用不動產交易總額達1,428億元，年增率高達35％；

●「台商回台設廠」帶來充足的自用需求

●「買方結構性轉變」，亦注入投資動能，例如全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人。

2.建商購地達近1,999億元、共45萬坪，較2018年同期大增106％，顯示建商對於房市復甦具信心。

 

(七)房屋去化佳都會區餘屋降，房屋市場推案上看1.2兆

1.因應首購自住購屋族群負擔能力，低總價小坪數、配合微裝修方案、消費者低自備、低月付需求的以讓利行銷策略奏效。

2.自2018年起兩項指標再度黃金交叉，推案戶數7.3萬戶超越待售住宅6.1萬戶，且待售住宅數連2年持續下降，顯示房屋市場去化狀況佳。

3.2018年度推案金額站穩1兆，2019年上看1.2兆。

 

(八) 仲介會員公司數量連續增加

依仲介全聯會會員公司家數統計，最高峰時有7,423家會員公司，但因交易量能不足，許多會員公司無法繼續營運，只好黯然結束，因此會員公司數量開始連連下降。隨著房地產市場於2017年成功築底反彈，此後連3年成長，2019年可望站上30萬棟，仲介全聯會會員公司家數亦持續成長，至2019年11月5,722家，較2018年已增加238家，增加約4.3％，顯示市場交易狀況日漸熱絡。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2019年12月24日舉行年終記者會指出，嚴格說來，2019年房地產業本身的大新聞並不多，在2015年至2016年間，台灣房地產市場在經歷過房地產稅制(奢侈稅、房地合一稅)的大幅改革之後，市況從谷底緩步穩定攀升，社會輿論的焦點不再聚焦於房地產業，重要新聞大多是與相關產業或是區域個案有關。票選2019年影響房市的首要新聞，便是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求，價格節節升高。許多企業積極尋覓工業地或廠房，物色工業區土地，需求最強、最熱門的地點在新北市，其次為桃園市，統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，預料這股熱潮在中美貿易大戰停戰之前，需求將有增無減。

台商回流帶動的不只是工業用地需求，商辦市場也是受惠者之一，據業者統計，2019年第三季辦公室市場租金漲幅明顯，而且態勢相當明確，光前三季累積漲幅便接近2％，其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5％， 未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客，勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。

建商大推案，建照量衝30年同期新高，展現供給端市場信心增強，沈寂已久的新案將在2020年陸續進場，這是過去幾年未曾出現的狀況，2房以外的壓抑買氣浮現，供給勢必會順勢增加。預料主流產品規劃，也會從過去的2房及小3房，推向首換族為主流的正3房。同樣看好2020年房市景氣的，不只是一般首購及換屋族建商，豪宅建商也開始蠢動，千呼萬喚的超級大案，南港「世界明珠」，預料會在2019年進場，華銀出面籌組300億聯貸案恭候推案。

 

租屋市場也是強強滾，行政院主計總處公布的消費者物價指數(CPI)顯示，消費者物價居住類房租指數，從2014年12月以來，直至2019年6月最新數字顯示，房租指數逐月成長已達54個月，成長率為4.13％。

2019年最重要的房地產相關法規修法，當屬平均地權條例。為衡平不動產買賣案件實價登錄之義務責任，立法院會7月1日三讀通過修正攸關「實際登錄2.0」的「平均地權條例」，將房地交易資訊申報登錄，回歸由買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為即時、正確。至於門牌揭露及預售屋即時申報等部分，則因還有安全糾紛疑慮，這次修法並未處理，維持現行去段化、去識別化方式提供查詢。

包租代管業在政府的大力扶持之下，全聯會於2019年4月成立，象徵包租代管業正式自產業中獨立出來，無論對於社會住宅政策推動，或是一般租賃住宅管理服務，藉由管理人員證照制度正式上軌道，未來發展空間不容小覷。

 

內政部發布2019年第2季房價負擔能力指標統計成果，全國房價所得比為8.79倍、貸款負擔率為36.06％，屬於房價負擔能力略低等級，全國平均或是六都，相較2018年同期都呈現下降。其中「房價所得比」降幅為0.14％至3.16％；而「貸款負擔率」則是下降0.03％~0.77％。

 

最後在年底最受矚目的新聞，就是高鐵南延至屏東。這項政策已經由政院拍板敲定，成為屏東重大交通建及經濟建設。這項利多也引來正反兩面的對峙意見，一來是擔心投資客進場炒房，幾年後就又會被打回原形；正面一方認為屏東大型建設原本便相對較少，高鐵南延對屏東帶來的經濟效益無可限量。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2019年12月24日舉行年終記者會指出，2016年「房地合一稅」，及「持有稅」議題的雙重重稅下，重擊市場信心，造成買賣交易移轉棟數創下史上新低紀錄；2017年不動產業走勢如同全聯會所預測代表字「溫」，在經濟景氣回穩下，加上政策不確定因素消失，終於擺脫「冷」、「苦」的局面；2018年則以「揚」字，代表繼續維持2017年底復甦的態勢，趨勢持續穩定上揚而不躁進；2019年則以地方選舉選後新視界為主的「亮」。

展望2020年，台商回流帶來5000億投資金額、民間投資大爆發、轉單效應持續發酵，主計處上修2019年GDP至2.46％，並預測2020年經濟成長率為2.72％，各界看好台灣2020年將居四小龍之首。預料2020年不動產市場將在台商回流的資金挹注下，支撐成長動能，持續向上湧出。展望2020年度全聯會選定以「湧」作為代表字。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據高力國際最新統計，2019年第四季北市商辦總量體維持161.67萬坪，累積去化坪數近155萬坪，空置面積僅剩6.68萬坪，空置率約4.13％。不過，高力國際資深執行董事楊慧明調查目前空置坪數中有高達1.7萬坪是正在等待都更或是改建的無效供給，實際空置坪數其實僅約4.94萬坪，真實空置率約3.07％，已來到歷史新低紀錄，此外，在供給持續緊縮下，預期此波租金漲勢應可延續三年。

楊慧明回顧2018年第四季頂級商辦的空置率仍高達兩位數、約11.50％，但到了2019年第四季僅3.20％，短短一年間相當於便減少8.3％，幅度相當驚人，為台北市商辦租賃最主要的動力來源；除AB辦空置率維持7.44％外，其他級別空置率則均不到4％。至於，各級別商辦租金表現，頂辦租金依然強勢上漲，每月每坪租金單價約3,217元，相較B辦約1,586元，兩者之間價差已逾1倍。若以商圈區分，信義區仍為最受矚目商圈，成交也最為熱絡，每月每坪租金約2,405元，高出其它商圈租金幅度約17％至35％。

 

進一步觀察近10年商辦租金走勢，已從2010年每月每坪約1,758元，上漲至2019年租金單價約1,906元。有別於過去10年年租金漲幅約在1％正負範圍內變動，2019年平均租金已較2018年成長約2.05％；高力國際預期此波租金漲勢應可再延續3年。

 

2019年以頂辦租金漲幅最為驚人，年漲幅5.10％，商圈則是以信義區年漲幅5.53％為最高，若進一步統計2019年北市市區商辦去化坪數逾3萬坪，不過，因B辦呈現負成長，釋出約5,216坪，導致全年整體淨去化量為2.49萬坪。

 

延續2018年的趨勢，2019年租賃交易活動最為熱絡的仍為信義區與頂級大樓，兩者年度淨去化量皆為2.6萬坪，相當於台北101大樓商辦面積的41％。信義區的空置率再創歷史新低只剩2.58％。

 

展望2020年，高力國際預期因可供應市場需求的物件有限，市場需求依然強勁，2020年淨去化量應可維持約2.5~3萬坪水準；而在新增供給尚未投入市場之前，楊慧明預期租金3年內仍持續看漲。

 

另外，內科廠辦市場方面，2019年整體總量體約83.81萬坪，實際去化面積達80.94萬坪，僅剩不到3萬坪的空置面積，空置率約3.42％，每月每坪租金約1,200元，若以細分區段，目前西湖段空置率僅1.45％、文德段約6.19％。

 

若進一步攤開內科2008年至2019年的空置率與租金走勢，2012年以前空置率都在超過10％，其中文湖線通車前一年的2009年，空置率更快要接近2％，不過，2010年文湖線通車當年，空置率收斂至15.7％，空置率之後便一路縮減，直到2019年下半年以縮減至3.42％，租金單價也從通車時1,113元，上漲至1,200元。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

高力國際最新報告顯示2019年商用不動產、土地投資大爆發，連續兩年突破年度交易額均線，2019年全年更一舉突破4千億元，不但較2018年同期大增超過5成，甚至創歷年統計新高。此外，2019年建商累計購地面積達30萬坪，已經超過60個京華城基地大小，或是近4個大安森林公園大小面積。商辦市場看起來蓬勃發展，不過，高力國際董事總經理劉學龍也提出呼籲，商辦榮景應該還有3年，2023年台北南港有約31萬坪商辦樓地板面積釋出，台北西區有約10萬坪釋出，這麼大供給量，到時候若市場的需求減少，將會是商辦市場的隱憂。

根據高力國際調研部董事梁儀盈統計，2019年土地加上商用不動產的累積成交總額約4,105億元，相較2018年全年2,663億元，年增幅54％，相較年度交易均額2,450億元，更是大增約67.55％。其中商用不動產2019年全年交易總額達1,386億元，年增幅逾7成，更相較年度成交均額925億元，大增461億元，增幅近5成。2019年以工業地產包括廠房與廠辦累積成交額達556億元為最高，占整體商用交易額比重約40％；其次為零售地產的交易額為396億元，占比約28.57％，主因是受到京華城脫標金額372億元所拉高；占比第三高則是辦公室、約284億元，比重約20.49％，主要是企業購置總部案例增加，像是聯強國際、國票金集團等。此外，高力國際也觀察到2019年成交產品類型也較前兩年多元靈活，包括有醫院、物流中心與旅館等。

 

製造業為商用最大買家 總額達438億

 

高力國際資本市場執行董事黃正忠先生進一步分析商用不動產買進的目的，以投資與重建開發為主的成交總額達755億元，占比逾5成、約54％。買家類型上，2019年以製造業自用擴廠目的為最大買家，買進金額達438億元，其中投資額排名前五大類製造業依序為半導體67億、電子通路65億、電子零組件51億、電腦及周邊設備50億元以及光電業44億元。受到鼎越開發標下京華城影響，2019年建商買進金額約418億元，排名第二；第三高則是資產管理與REITS等，買進金額約328億元；此外，金融保險業者買進金額為185億元，排名第四，有別於往年可貢獻約20％以上的投資額，2019年僅占整體金額13％。

 

單季土地成交金額皆突破600億元

 

至於，土地2019年全年交易總額達2,719億元，不但相較年度成交額均線1520億元，大增1199億元、增幅近8成，創歷史新高，此外，2019年每一季的季成交總額均超過600億元，是過往不曾出現的熱絡程度。其中以建商買地最為積極，全年買進總額達2,074億元，包辦整體成交金額比重約76％，相較2018年建商購地金額，更是大舉增加114％。

 

高力國際黃正忠分析，公部門釋出精華區土地標售為助長2019年土地交易動能大爆發的原因之一，2019年建商光是透過政府標地取得的土地面積便高達約25萬坪，合計標售金額達1,331億元，占整體交易之49％。至於，2019年建商累積買進的土地面積則高達30萬坪，超過60個京華城基地大小，或是近4個大安森林公園大小的面積，若加上買進金額突破2000億元，購地面積與總額雙雙突破歷史新高。

 

若進一步統計，2019年六都土地交易金額，其中台中市以643億元取得交易王寶座，其中土地標售金額達342億元，也為六都之冠；二至六名依序為台北市522億元、新北市430億元、桃園市397億元、台南市295億元以及高雄市276億元。至於，建商買地的類型，商業區買進金額約1258億元、占比約46％，住宅區約1021億元、約38％，工業地約419億元、約15％。

 

2020年投資亮點則有4項

 

高力國際董事總經理劉學龍表示2019年土地、商用不動產年度成交總額雙雙創歷史新高，展望2020年劉學龍建議，應該謹慎穩健為宜，並需觀察五大變數，包括全球景氣走緩、美中貿易戰後續走向、地緣政治及兩岸關係風險、利率以及英國脫歐議題。

 

劉學龍更進一步建議布局不動產策略應更多元，以分散投資風險，2020年投資亮點則有4項包括辦公室租金3年內仍看漲，為短、中期穩健投資首選，不過需注意3-5年後供給量大增；電子商務市占率持續擴大，將有助於倉儲物流需求，以新式倉儲物流較受青睞；2020年政府招商案件將持續釋出，仍能吸引有經驗投資人入場；以及科技快速發展，因應雲端運算及5G時代，「data center」為新投資選擇。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

新北市政府為改善五股垃圾山地區當地環境品質，自2019年9月1日至2020年8月31日止推動「擴大五股都市計畫案發布前試辦計畫」，輔導五股垃圾山地區業者以申請興辦事業計畫及非都市土地變更編定方式予以合法化，業者或土地所有權人如有事業使用需求，請儘速於試辦計畫期限內向新北市政府提出申請，以促進土地合法使用。

五股垃圾山地區因屬洪水平原第二級管制區，長期發展停滯，環境品質低落，藉由試辦計畫推行，使垃圾山地區在都市計畫進行整體開發前，透過植栽綠化、專案輔導、產業納管等措施，讓市容美化改善環境。目前試辦計畫主要可申請之產業項目含括休閒農場、汽車運輸業場站及設施、停車場、汽車修理業、加油站、加氣站等設施、生物技術產業設施、廢棄物清除處理、應回收廢棄物回收業及民生服務特定產業等，相關資訊可至新北市政府網站上查詢(網址：https://www.planning.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=0c69de209c17e5c4&act=be4f48068b2b0031&dataserno=feabf63e757ab817487f0f456b385787)。

 

地政局表示，五股垃圾山地區土地使用分區多為非都市土地一般農業區農牧用地及都市計畫農業區，依規定應作農業使用，否則應申請容許使用或用地變更始符合土地使用管制。為使試辦計畫地區內土地所有權人都能了解相關法令規定，市府除於五股區公所辦理多場說明會及座談會外，並於2019年12月11日向千餘名地主寄發法令告知函，提醒儘速提出合法化申請或植生綠化、恢復農業使用，相信透過試辦計畫及公私協力，土地所有權人能共同為整頓垃圾山和環境綠美化改善盡一份心力，還給五股居民乾淨的市容及更好的生活品質。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市政府為解決未來北士科完工啟用後衍生周邊交通問題，著手施作福國路延伸段工程。完工後福國路可直接連通至洲美高架道路，園區內的平面交通提昇為與園區外連接的立體高架通廊，對於日後園區營運所產生的車流，將提供極大的疏解作用。福國路延伸工程將配合北投士林科技園區公共工程啟用期程，全線預計於2022年10月底完工。

台北市政府工務局新建工程處表示，為健全洲美快速道路交通路網，建構「北投士林科技園區」內東西向主要幹道，並配合「北投士林科技園區」區段徵收分期分區計畫，新工處著手設計興建「福國路延伸工程」，工程完工後可串聯洲美快速道路、承德路、文林北路等重要交通幹道，成為「北投士林科技園區」內東西向主要幹道，沿線規劃自行車道及人行道，道路範圍內容納共同管道、雨水下水道等多種管線，並預留增設大眾運輸系統空間，充分利用福國路寬度40公尺空間，達多功能用途之運用。

新工處說明，福國路延伸工程全線分2期施作，其中第1期已完工，第2期工程已編列總工程費約8.96億元，並配合北士科園區區段徵收開發期程分2階段施作，第1階段工程(Y-13至Y-9路段)已於2018年11月開工，2019年3月竣工；第2階段工程(Y13以西及承德路以東路段)已於2019年5月16日開工，未來將興建4座匝道銜接洲美快速道路，全線預計2022年10月底完工。

 

新工處補充說明，未來福國路延伸工程全線完工後，西側可經福國路匝道銜接洲美快速道路，向北通往北投、淡水，向南通往環河北路、社子地區；東側可藉跨越磺溪之文林橋銜接承德路六段與文林路、文林北路後，續東延至捷運淡水線芝山站及中山北路等地區。福國路延伸段也是北投士林科技園區主要聯外道路，不僅便利「北投士林科技園區」迅速對外聯通要道，亦可提升未來園區入住人口便捷之聯外交通。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

中信房屋依據聯徵中心數據，統計2015年至2019年第1季至第3季新增住宅貸款總量，六都中以新北市成長幅度最多，達21.69％，其次為台南市18.57％，而台北市、桃園市、台中市也有2～9％的成長，僅高雄市呈現負成長12.84％，且主力房貸申辦年齡也由30～34歲向上推升至35～39歲。中信房屋研展室副理張漢超認為可能的原因是高雄房市榮景已對本地人造成負擔，不僅使得在地置產人口減少，也連帶使得購屋時間向後遞延。

聯徵中心新增住宅貸款的數據可反應一般民眾在購屋申貸量的消長。依據過往資料進行歸納，25歲以上未滿45歲的年齡層為主力購屋族群。若將聯徵中心數字以五分位數分齡，則可觀察民眾在不同時點的主要購屋申貸的歲數是否有變化。

 

中信房屋研展室副理張漢超表示，新北市向來是六都房產交易量冠軍，25歲以上未滿45歲的人口約佔新北市住宅貸款總量的50％左右，雖然近5年該年齡區間的人口總數已減少2.78％，但絲毫不影響整體住宅申貸總量，反而還逆勢成長21.69％。主力購屋申貸年齡依然以35～39歲為主，次高年齡分組則遞延拉高至40～44歲分組。張漢超分析，新北在地民眾對於購屋雖具壓力感，但因房產選擇性多，因此即使房價在漲，但仍可找到心目中划算理想的標的，購屋壓力也較北市為輕，因此即使購屋年齡拉升，購屋量卻還是能大幅成長。

北市近5年住宅貸款總量小幅成長2.72％，顯示北市房地產市場是屬於溫和穩定的成長走勢。由住宅貸款的分齡變化可以發現，無論2015年或2019年，前三名分組年齡比例相當貼近，顯示購屋入市的年齡從35歲到49歲都較為平均。張漢超認為，這反映北市在地人的認同感，無論老少，都對於在本地台北市成家抱持期待，不過由於台北居大不易、單價及總價都負擔較重，因此需要以充裕的時間來換取置產的空間。

值得一提的是高雄的數字變化。5年來住宅貸款總量減幅達12.84％，住宅貸款最多的年齡分組也由30～34歲拉升到35～39歲，顯示高雄不僅購屋壓力變大、延後購屋，連房價成長的變化可能都使得在地人吃不消，產生對房市卻步的矛盾現象。

 

張漢超分析這樣的現象可能隱含高雄房市榮景背後的隱憂，顯示房地產價量成長反而對高雄在地人造成不小的負擔，本地置產人口減少，影響所及也使得購屋年齡結構也跟著向後遞延。依據2015年至2018年間統計資料進行分析，高雄市平均每人每年可支配所得僅成長2.82％，只略勝台北市的2.31％，就數字而言，高雄人每人每年可支配所得328,911元，只比台南的好一點。張漢超認為，在可支配所得數字與成長率雙低的狀況下，高雄本地人自然會對購屋置產形成卻步的心理障礙。

對抗高租金，再加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求，帶動企業吹起投資、興建總部的風潮。根據瑞普萊坊市場研究部2019年12月23日統計發佈2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億。瑞普萊坊總經理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

劉美華說明，台北市辦公室租金連年增長，2019年漲幅2.2％，累積5年漲幅更高達1成，再加上空置率下降至5.5％，而且未來3年缺乏新增供給，致使房東續漲租金的態度明確，也使房客起心動念，轉租為買。根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23％，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43％，連辦公室都走起「高級訂製風」。

劉美華進一步說明，2019年最大的兩筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬，刷新了南港歷史記錄；無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規模都打破區域行情。

 

劉美華解釋，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預售」的顧問式銷售策略，掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。另一方面，對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先，財務面可以免除未來備漲租、搬遷的不確定性，還能增益資產實力，甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間，創造額外收入；管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通；企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽，都能創造出不凡的格局與友善的環境。

 

劉美華分析，以產業需求來看，服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪，土地面積則以800-1,000坪為主；製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上，土地面積則要1,500-2,000坪左右。另外，從區位來看，服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產業機能完善的商圈；製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。

 

劉美華補充，由於市中心土地稀少且昂貴，難以找到大面積的基地，選擇商業區高容積的土地，或者將舊有商辦大樓進行危老或都更，取得更多容積獎勵，甚至把容積移轉做為購地的必要策略，以到達總量體的需求，也是評估、投資的趨勢。而且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場，因此前期的市場調查、產品定位、物管規劃、預招商作業，都將決定案件的成敗。

 

瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示，如今台北市A辦平均空置率約4％-5％左右，信義計畫區甚至不到3％，市場租金也不斷再高漲，甚至出現一辦難求的現象。這波需求將外溢到內科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早佈局。















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】