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「大台中房市交易動態資訊平台」2020年1月6日發布大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分，2019年12月的買賣登記棟數為4,425棟，相較於上月增加30.8％，比2018年同月增加19.8％，而12月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(652棟)、太平區(575棟)及西屯區(571棟)。統計2019年全年度的買賣登記棟數為43,438棟，較2018年增加3,634棟，增幅9.1％。

建照、使照量部分，2019年11月建照為1,423(戶)，月減64.3％，年減32％；使照為2,013(戶)，月增79.6％，年增5.8％。本月建照量大幅萎縮，僅東區(社宅)、西屯區、太平區及梧棲區有單一個案逾百戶之量體挹注，反觀使照量則大幅攀升，為2019年最高點記錄，亦為繼2015年12月以後，再度突破2,000戶大關。而2019年1月至11月的建照量合計為22,437(戶)，較2018年同期增加4,043(戶)，增幅22％、使照量為12,663(戶)，比2018年同期增加568戶，增幅4.7％。

依據2019年10月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為53.9％與21.6％，而成交金額比例分別為48.3％與32.1％。2019年10月建物交易總金額為約432億元，本月金額攀升除了有住宅大樓大量挹注之外，亦因非住宅類(如：廠辦、工廠等)貢獻度提升所致。(註：本月並未納入新業宜家交易統計，其屬勞工宅性質成交單價偏低，故剔除之。)

 

屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、西屯區與豐原區。北屯區主要有小春日和交易流通，成交價為15.1~22.7萬/坪，本區表現走揚，整體而言有2萬/坪以上漲幅；西屯區本月全區價格表現均達30萬/坪，其中近八成交易屬惠宇觀市政個案，該案成交價為28.6~37.1萬/坪；豐原區全數交易屬富宇豐景個案，成交價為18.9~22.4萬/坪。

 

屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在清水區、龍井區及沙鹿區，以海線地區為主。清水區主力購買總價為818~900萬元間，普遍有價跌情形，均標以上跌幅約150~250萬元；龍井區主力購買總價為805~866萬元間，本月於南社路二段58巷及臨港東路一段15巷286弄各有整批交屋，成交總價分別為800~900萬元、735~980萬元；沙鹿區主力購買總價為1,060~1,711萬元間，頂標價格大幅攀升至2,400萬元，主要係因北勢東路個案成交總價高達2,900萬元所致。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示，回顧2019年房市總體表現，可從以下指標判斷房市確實是持續走穩的，其一是景氣對策信號中的領先指標(不含趨勢指數)，近一年來呈穩定上升走勢，已連續11個月成長，該指數中包含「建築物開工樓地板面積」，可反映房地產動能狀況，現階段整體而言表現不俗。



其二為消費者信心指數(CCI)，該指數中分析類別包含「購買耐久財」，可反映消費者出手購置房地產的意願程度。2019年9月「未來半年購買耐久性財貨時機」調查結果為102.25點，為自2015年12月低於100點後，首次轉為樂觀，而2019年12月最新指數為111.65點，已連續4個月呈現樂觀。

其三為台灣非製造業經理人指數(NMI)，該指數中分析的產業類別包括「營造暨不動產業」與「住宿餐飲業」，故指數表現狀況與房地產較有直接關聯，而最新的2019年12月NMI指數為54.1％，已連續第10個月呈現擴張(樂觀心態)。

其四看住宅與建築貸款餘額變化，觀察近3年資料，兩者均呈現逐年上揚走勢，其中又可以建築貸款餘額看出建商購地推案的信心；以11月為基準，2018年的建築貸款較2017年成長約1,207億元，年增率約7％，而2019年建商大肆湧入房市，建築貸款較去年同期成長約2,297億元，年增率高達13％，勢不可擋。

本次各數據統計時間說明如下：買賣登記案件數量統計至2019年12月、建/使照數量統計至2019年11月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2019年10月。

有網友在 Dcard 發問，自己跟男友在一起 10 年，男友媽媽一直想抱孫開始逼婚，因而興起買屋念頭；買大樓他們認為經濟較能負擔，但是網友媽媽一直要小倆口買透天，不斷重複提大樓有管理費，完全忽略透天厝要價 1000 萬元起跳的事實，因此請教網友該怎麼與長輩溝通。專家分析，買屋還是要理性，在可負擔的範圍決定產品，才不會讓房貸壓垮原本該有的生活品質。

該名網友強調，最近她與男友討論要不要婚前買房，但是因為婚前買房可能只有男友一個人可以負擔、她負責家裡水電基本開銷，所以 2 人比較偏向價格合宜的大樓；但將這件事情與自己媽媽討論後，想不到媽媽完全不贊成大樓這個選項。

對於婚前買，有網友建議婚後買、共同持有對女生較有保障。另外有網友分析，透天比較適合家中人口多、且小孩學齡至少小學以上，「不然除了價格貴、打掃也麻煩；而且樓梯多，養小孩會有更多眉角要注意。」她分享自己買下 5 樓透天的經驗，自己帶 1 歲幼兒加上再懷孕，掃樓梯就累死自己；雖然沒有管理費問題，但光是收信、追垃圾車心情就會很阿雜（煩躁）。

「公寓就算要繳管理費，繳 20 年也比現在買透天便宜吧！」部分網友強調，計算機拿出來，算給自己媽媽看，認為有多錢做多少事，沒錢就不需要買貴死人的透天。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，觀察市場更可發現，近年建商精華區推案多以大樓產品為主，只有中南部郊區才可見透天產品的規劃。大樓產品雖有管理費繳納的問題，但往往位於較佳的地段，保值性也較會較地處郊區的透天產品更佳。

他分析，大樓集中式管理，其實更符合現代人的需求，像是垃圾清理服務、健身房、保全系統安裝等。加上因應高齡化社會來臨，住在有電梯的大樓，對於高齡長輩的生活起居來說，其實更為方便。因此，建議民眾在挑選大樓或是透天產品時，還是要端看家裡人口需求狀況，考量未來是否有換屋等可能，再行決定。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

比鄰的行政區常因門牌印象、路段精華等因素，導致房價產生落差，有不少位行政區交界處的商圈，生活圈雖共享，房屋卻因所屬門牌不同而有價差，適合預算有限的民眾撿便宜。

新北市新莊區中平商圈是新莊最熱鬧的市區，商家林立，聚集藥妝店、燦坤、各類診所、銀行、連鎖速食店及餐飲店等，附近還有佳瑪商場、新莊棒球場及新莊國民運動中心，生活機能完善。該商圈隔一條環中路即為泰山區，屬塭仔圳重劃區，周邊尚待開發，所以現有社區目前仍共享中平商圈的機能。

信義房屋新莊中平店店長王冠文表示，中平商圈有知名的歐洲村社區，是交易最熱絡的區塊，「因為整體規劃一致、街廓相對整齊，一直都是需求大於供給」，多屋齡10年上下的大樓，單價36~40萬元；商圈內其他住宅則多為逾20年大樓，單價逾30萬元。

至於中平路隔壁的環中路、同時也是台65號高架快速道路，及為泰山區的「明日城」社區，屋齡3~6年相對新穎，單價32~36萬元，較中平路的住宅便宜，王冠文表示，從該社區騎機車3分鐘就可到中平商圈，對想買新房子、預算又有現的買方很有誘因。

樹林區目前因秀泰商場開幕後成為新興商圈，集結影城、美食及購物機能，與樹林火車站既有商圈串連成更大的生活圈。不過信義房屋表示，秀泰商場所屬的樹林車站前，住宅不多，若想在此區購屋須往板橋門牌的溪崑一二街、金門街與篤行路一帶，30~40年公寓單價22~27萬元，20年大樓25~28萬元，10年內大樓27~30萬元。

反而是樹林後站較為繁榮，店家集中，機能成熟，信義房屋指出，儘管是樹林區門牌，但房價相對較高，30~40年公寓單價也要25~28萬元，大樓單價則高達30~35萬元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

都更真的好難，台北南機場的知名特色旋轉樓梯公寓出現裂痕，住戶感嘆陽台都破損了卻沒辦法都更！而在新莊龍鳳段也有老公寓連天花板都變波浪型，住戶花了兩年，現在終於劃定更新地區也成為今年的第一案。

東森財經記者劉佩綺：「窗戶邊的牆面已經發現出很明顯的裂痕，不過這些作業人員仍然在工廠裡頭工作，不過進到房間裡頭更誇張了，竟然是整片鋼筋都外露。」順著樓梯小心翼翼往上走，因為抬頭一看牆都裂了裡面是空的，而到房子裡面，天花板更是誇張。

住戶謝明來：「那邊還在掉，你看這邊都已經蹦出來，什麼時候掉下來不知道。」整間房子塗塗補補，到處都是整修過的痕跡，但還是蓋不住年久失修的脆弱結構，屋主也老早不敢住搬走了。

▼花了兩年時間奔走總共56戶，三座逾40年的公寓成為2020年 第一個劃定更新地區的案子。（圖／東森新聞資料畫面）

住戶謝明來：「我檢測完畢，我才發現說我們家樓下鋼筋是裸露的，樓下的天花板就是我的地板，所以我怕有一天，我睡醒的時候變成在二樓，所以我就趕快搬走了，不敢再住了。」花了兩年時間奔走總共56戶，三座逾40年的公寓成為2020年 第一個劃定更新地區的案子，目前房價2字頭，都更後可望衝破3字頭真的不容易，像在南機場有住戶就卡關。

東森財經記者劉佩綺：「迴旋式的旋轉樓梯是南機場這個社區知名特色之一，雖然都已經出現斑駁老舊的痕跡但是卻很難都更。」原來公寓一樓全都是出租店面，每月租金約落在5-10萬元，屋主多有固定收租，都更意願不高，住戶也很無奈。

▼屋主多有固定收租，都更意願不高，住戶也很無奈。（圖／東森新聞資料畫面）

南機場住戶：「我家陽台也是，開始都裂開了，每次地震真的很無奈，好怕好怕，可是就是沒辦法都更。」住戶進退兩難 ，畢竟都更最挑戰的就是整合這關。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

來到2020年，蔡英文總統的第一任期也進入尾聲，但檢視其社會住宅的施政進度，績效似乎不太樂觀，尤其是社會住宅包租代管方面，自2016年蔡總統當選以來，將近4年時間只成功媒合了5700多戶，在租賃市場中的佔比宛如宇宙間的一粒星塵。



中央的社會住宅包租代管政策，是社宅施政的重要輔助，在8年20萬戶的社宅目標當中，有8萬戶需要靠包租代管的途徑來填充，因此該措施若執行不力，將嚴重影響整體社宅的推動成績，重挫我國社會住宅的未來發展。



社宅包租代管計畫進展顢頇，其實早已被產學各界所預見；因為當前民間房東的租賃所得，大多數都是不用報稅的隱性收入，所以包租代管的租稅誘因，對民間房東幾乎沒有任何作用，這也使得該項政策從一開始推出時，便不被各界看好。



社宅包租代管的政策目標是8年8萬戶，其中第一期試辦計畫先推1萬戶，今年展開的第二期試辦計畫則加碼到1.5萬戶，但第一期計畫達成率僅勉強過半，若要兌現政策承諾，蔡總統順利取得連任後的4年，必須一口氣衝出7.5萬戶左右大量，就現實面來說，著實困難重重。所以住展房屋網企研室認為，想要在接下來的日子裡達到最初設定的政策目標，官方就必須拿出更積極的作為才行。



不可否認，目前社會住宅包租代管政策，僅著重以獎勵提升房東的參與意願，然而獎勵對房東而言並沒有想像中那麼有吸引力，加上一味給予獎勵，對國家財政也不是一件好事，因此住展房屋網企研室認為，官方也應同步對囤積空屋的屋主祭出針對手段，用蘿蔔與棍棒齊下的方式，改變房東視包租代管如無物的態度。



比方說，官方可對囤房稅適用對象進一步提高稅負，增加多屋族的持有壓力，強化他們將非自用多餘不動產，藉由包租代管計畫釋出到租賃市場上；另外也可針對銷售達一定時間卻還有許多空屋的建案，提出餘屋加入包租代管可酌減持有成本的方案，讓待售餘屋獲得活用，同時滿足市面上的租賃需求。



當然，就算接下來官方使出渾身解數，也不見得能達成8年8萬戶的任務，因此為了加強民間對包租代管的信心，內政部(甚至更高層級的行政首長)官員不妨立下軍令狀，展現政策若跳票就付最大政治責任的肩膀，讓國人明白官方對包租代管的推動並非敷衍，藉以扭轉民眾對官方包租代管推動不力的印象，為該政策謀求突破性進展。

千呼萬喚中，北車雙子星開發案終於完成簽約。多數人希望順利完工後，能銜接西台北市區旺相，還發明了翻轉軸線的詞兒，適切與否，值得討論。原來東邊熱西邊冷，翻轉後成了西邊熱東邊冷，是這意思嗎？西台北旺了，東台北又該如何？



對於雙子星的規劃及效益，政客寄望頗深，真假難辨。至於廣大市民，所知可能不多。兩棟商業大樓，就能改變那麼多？是真的嗎？倘若信義計劃區沒有一○一金融大樓，會有今天？



不久前熄燈的京華城，當年投資手筆那樣大，期望自然不比今日遭遇。然而，世事難料，故話勿說太滿。北市住民期待看見的，是城市各區共存共榮，所謂「同氣連枝各自榮」。最好別說哪個區要攀上第一，或誰要翻轉誰，又不是政客搶位，搶鋒頭，只是都市建設和繁榮。



然而近十年來，北市人口幾乎沒有增加，且不斷老化。區域面積不變，人口數不變，如何能更繁榮？這個商圈旺起來，店家和消費者都換地方了，舊區怎麼不落寞。倘若在北市活動人數增加，譬如觀光客每年多幾百萬人，那情況就不一樣了。



或者，人口數雖未增加多少，但人們變富有了。如是，則消費錢財流轉，也能讓區段變得繁華，建設水平也會隨資金活水而提升。只是老化的都市，低薪的住民，這方面的期待確實有些不切實際。



未來雙子星可能如人們所說，繁榮周遭區段，惟可預見的是，一定有某些區段的人潮錢潮流失了。像台中市一樣，這區旺三年，那區旺五年，逢甲夜市也難免走下坡，此為前面說的結構性問題。少子化正是危機的最底層，極薄的披薩皮，絕無法承載過厚的餡料。



惡性循環的起源，是經濟果實分配不合理。年輕世代不婚不孕不育，消費人口數愈來愈少，哪來內需？提振何益？就像沒遊客的夜市，誰願去擺攤？

由於七堵區實踐路面平整度不佳，因此基隆市府向營建署爭取「提升道路品質計畫」四千萬補助進行改善，自去年6月中開工，工期不到半年。全長1.55公里的實踐路，竣工後作為基隆市第六條示範道路，也成為百福地區的新年禮物。



工務處表示，該工程包含整理路面下管線、人孔蓋從原先195個降埋只剩2個，原先寬度不足150公分的人行道，施工後拓寬為250公分以上，周邊尚未下地的台電電桿、纜線等也一併進行改善。道路鋪面完工後，實踐路道路平坦度指標IRI(國際糙度指標)，也從原有5.77m/Km，降為2.70m/Km，遠優於一般施工後之驗收規範3.5m/Km。



林右昌表示，基隆市府將繼義一路、實踐路完成後，今年將持續完成調和街示範道路，並進行麥金路動土施工。希望能這項案例與經驗提供其他地區參考，持續推動相關建設，在短時間用最高品質完工。接下來目標為工東街拓寬農曆年前完工、百福兒童遊戲場整修於今年動工。

台北市市民大道高架橋為市區重要交通要道，平日交通量大，加劇路面損耗速度。經台北市政府工務局新建工程處定期巡檢後，發現市民大道高架橋上建國南路至復興南路段路面呈現狀況不佳及老化現象，故納入2019年度辦理更新，採用多孔隙瀝青混凝土材質，更新長度為870公尺，工程經費約490萬元。



新工處維護科長王志良表示，為配合北市府政策，因應近年環境變遷推動海綿城市，故除了在人行道更新開始採用透水鋪面外，在柏油路面亦開始使用多孔隙瀝青混凝土材料鋪設，以便降雨時雨水可由多孔隙瀝青混凝土鋪面之孔隙滲入，達到快速排水功能，減少於降雨時行駛車輛之水飄效應及減少水霧現象；另該等材質亦有降噪作用，可減少行駛車輛輪胎與路面接觸摩擦之聲音，可謂一舉三得。



新工處工務科南區工務所主任楊志宏表示，本路段為台北市重要交通連絡命脈，日間車流量大，又因路面銑鋪時大型機具施工恐危及用路人行車安全，故選擇於夜間全線封閉施工。工程於完工後期許能提供用路人更安全及舒適之道路，新工處後續仍將持續推動鋪設多孔隙瀝青混凝土。

▲社區現況鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂。(新北市都更處提供)

位於新北市新莊區中正路新生巷的老公寓社區因為更新地區，建築物已有鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂等現象，經結構安全耐震詳評鑑定結果為「有立即危險，建議拆除重建」，因此透過市府協助劃定更新地區，6日公告迅行劃定。

為協助危險的建築物加速重建，新北市政府透過「迅行劃定」降低都更門檻、高重建效率，有別於一般都市更新程序，受到劃定更新的地區門檻可降低為1/2。

而新莊區中正路新生巷附近社區，面積約576.3坪，社區現況為地上4層建築物，有56戶，建築物已有鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂等現象，社區對於辦理房屋重建已有共識度，期待藉由劃定為都市更新地區，降低都更事業計畫送件門檻，讓社區在推動都更，重建家園的道路上再向前邁進一大步。

新北市都更處指出，優先協助危險建物住戶遠離危險，是市府不容怠忽之首要工作，而市府推動都市更新的「撇步」，就是派市府的人進場協助社區溝通，傳遞正確觀念及告知法令規定，針對社區問題，提出解決對策。

出道20年、四度攻蛋的亞洲流行天后Jolin蔡依林，近期舉辦「Ugly Beauty 2019-2020世界巡迴演唱會」，獲得廣大迴響。而她看過的豪宅，在2019年也有亮麗銷售，例如敦化北路「華固名鑄」、敦南街「敦南寓邸」，只是最終蔡依林都沒有出手置產，仍是鍾愛瑞安街「瑞安懷石」。

近年頻傳出蔡依林豪砸億元買新豪宅，包括被爆料賞屋「敦南寓邸」，2019年下旬則傳出她砸3億元買剛落成的豪宅「華固名鑄」，這些豪宅似乎因為呸姐看過而沾光，銷售倒吃甘蔗，陸續有成交，只是根據謄本資料，蔡依林到目前為止都沒買這兩棟豪宅。

呸姐似乎特別鍾愛瑞安街，她住的「瑞安懷石」屋齡逾10年，2009年蔡依林一路從新成屋住到現在邁入中古屋齡。瑞安街變身豪宅聚落，起因從2005年開始政府大量釋出國有土地標售，包括國泰建設、新光集團、華固建設等積極搶地，落成後形成小型豪宅靜巷聚落，加上擁有大安區人文氣息，瑞安街成為名人認證的燙金門牌。

科達機構總經理丁維慶分析，「瑞安懷石」分為A、B兩棟，住戶相當單純，加上屬於靜巷豪宅，區域的豪宅轉售率本來就不高，雖然新成屋豪宅規劃豪華公設、氣派門廳，但對於許多名人來說，還是鍾愛自己習慣、住得舒服的環境。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】