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2019年台南市優良公寓大廈評選結果出爐，12月20日由市長黃偉哲頒獎表揚，感謝大家對維護居家及社區品質的用心。2019年更新增管理服務人及管理維護公司的特色獎項，提升大樓居住品質，邁向台南好居的優質環境。

黃偉哲市長表示，台南過去跟南部其他縣市一樣，都是以透天厝為主，但隨著時代演進，很多年輕人習慣住公寓大廈，所以近1、20年來，公寓大廈也就蓋得越來越多。公寓大廈是集合式住宅，尤其在公寓大廈條例通過之後，集合式住宅就變成一個共同生活圈，包括電梯、公共區域等公共設施都需要籌措經費管理。這時候管理委員會就非常重要，如果能夠善用這筆基金服務住戶，大家的生活品質將有所提升。

 

黃偉哲市長進一步指出，如果管理委員會沒有責任心，不積極維護公共設施而造成環境髒亂，或沒有稽催未繳管理費之住戶，無形中形成惡性循環，沒有經費支持下，管理委員會就更無法管理社區，居民整體生活品質就往下沉淪。因此希望藉由評選優良的公寓大廈，表揚其管理委員會，期作為一個好的示範，提供市民及住民更好的服務品質。

 

台南市優良公寓大廈評選活動已邁入第3年，2019年優良公寓大廈評選以「隨寓而安」為主題，藉由公寓大廈管理維護評選活動的辦理，引發更多人對自身居住環境的理解與在意，提高政府、公寓大廈及住戶良好互動的循環，進而讓公寓大廈能達到「總體營造」的溝通與和諧。

 

2019年優良公寓大廈評選結果如下: 小型新生組第一名成功錄管理委員會、第二名iLife大樓管理委員會、第三名水雲間大廈管理委員會。大型新生組第一名耘非凡管理委員會、第二名上閑悦大樓管理委員會、第三名世界花園社區管理委員會。小型青壯組第一名御鼎雙璽社區管理委員會。大型青壯組第一名荷蘭海韻大樓管理委員會、第二名桂花鄉大樓管理委員會、第三名星光水悅大樓管理委員會。長青組第一名果貿二村公寓大廈管理委員會、第二名林森之愛公寓大廈管理委員會、第三名歐洲世界第五期管理委員會。

 

另外，綠美化獎：大型青壯組桂花鄉大樓管理委員會、長青組果貿二村公寓大廈管理委員會。無礙友善獎：大型青壯組影三華廈社區管理委員會、長青組果貿二村公寓大廈管理委員會。最佳節能減碳獎：大型青壯組世界帝心大廈管理委員會、大型新生組世界花園社區管理委員會。最佳防災安全獎小型新生組iLife大樓管理委員會。

 

2019年首度增設的管理服務人獎項，獲獎為御鼎雙璽社區主任柯志祥及歐洲世界總幹事汪芳美等2人，皆熱心於社區公共事務服務，受到住戶讚不絕口。另優良管理維護公司則由御鼎雙璽社區的理和公寓大廈管理維護股份有限公司，及耘非凡的伯克錸公寓大廈管理維護股份有限公司2間獲得，兩家除良好社區管理維護績效、飯店式服務外，社區活動時人力、物力資源的協助更是不遺餘力，與社區都有良好的配合。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

根據中信房屋依據聯徵中心數據，統計2015~2019年Q1~Q3新增住宅貸款總量，六都中以新北市成長幅度最多，達21.69%居冠，其次為台南市18.57%，而台北市、桃園市、台中市也有2～9%的成長，僅高雄市呈現負成長12.84%，可能與高雄房市榮景拉升在地購屋族負擔有關。

中信房屋研展室副理張漢超表示，新北市向來是六都房產交易量冠軍，25歲以上未滿45歲的人口約佔新北市住宅貸款總量50%左右，雖然近5年該年齡區間人口總數已減少2.78%，但絲毫不影響整體住宅申貸總量，反而還逆勢成長21.69%。主力購屋申貸年齡依然以35~39歲為主，次高年齡分組則遞延拉高至40~44歲分組。

張漢超分析，新北在地民眾對於購屋雖具壓力感，但因房產選擇性多，因此即使房價在漲，但仍可找到心目中划算理想的標的，購屋壓力也較北市為輕，因此即使購屋年齡拉升，購屋量卻還是能大幅成長。

北市近5年住宅貸款總量小幅成長2.72%，顯示北市房地產市場是屬於溫和穩定的成長走勢。由住宅貸款的分齡變化可以發現，無論2015年或2019年，前3名分組年齡比例相當貼近，顯示購屋入市的年齡從35~49歲都較為平均。張漢超認為，這反映北市在地人的認同感，無論老少，都對於在本地台北市成家抱持期待，不過由於台北居大不易、單價及總價都負擔較重，因此需要以充裕的時間來換取置產的空間。

值得一提的是高雄的數字變化。5年來住宅貸款總量減幅達12.84%，住宅貸款最多的年齡分組也由30~34歲拉升到35~39歲，顯示高雄不僅購屋壓力變大、延後購屋，連房價成長的變化可能都使得在地人吃不消，隱含高雄房市榮景背後的隱憂，顯示房地產價量成長反而對高雄在地人造成不小的負擔，本地置產人口減少，影響所及也使得購屋年齡結構也跟著向後遞延。

依據2015~2018年間統計資料進行分析，高雄市平均每人每年可支配所得僅成長2.82%，只略勝台北市的2.31%，就數字而言，高雄人每人每年可支配所得32萬8911元，只比台南的好一點。張漢超認為，在可支配所得數字與成長率雙低的狀況下，高雄本地人自然會對購屋置產形成卻步的心理障礙。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

對抗高租金、整合資源及提升門面等需求帶動企業吹起興建總部的風潮。根據瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億。商仲業者指出，這波需求將外溢到內科、南港及北士科，上市櫃建商為這波需求提早佈局。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23%，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43%，連辦公室都走起「高級訂製風」。其中，今年最大的2筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬元，刷新了南港歷史記錄，無獨有偶，國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬，兩案的總價、單價規模都打破區域行情。

劉美華分析，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預售」的顧問式銷售策略，掌握商機，對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。

以產業需求來看，劉美華指出，服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪，土地面積則以800~1,000坪為主；製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上，土地面積則要1,500~2,000坪左右，從區位來看，服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產業機能完善的商圈；製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。

然而市中心土地稀少且昂貴，目前台北市A辦平均空置率約4%-5%左右，信義計畫區甚至不到3%，市場租金也不斷再高漲，預估這波需求將外溢到內科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早佈局。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

「台北、高雄為了增加投資誘因，把地上權租金率從5％調降為3％；高雄市政府地租年租金率設定為3％以外，並將其中租金率申報地價2％部分，與消費者物價指數連動，於消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％，始調整該部分地租，有效降低地上權人之投資風險。

中央+地方政府，積極推展地上權招租

 

地方政府持續推動地上權的優惠措施，內政部2019年10月也修正「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」第2條條文，放寬對於地上權的規定。國有財產署統計2010年到2019年10月標租國有非公用不動產地上權的每年收益達2.7億餘元，2019年脫標率更高達40%，從地方到中央對於地上權的推動，預告這種產品未來將穩健成長。

專家建議，參考新加坡地上權方式

瑞普萊坊董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂指出，政府積極活化國有土地，投資人對於地上權開發案保持高度興趣，政府及公營機構的地上權案招標也越來越順利，相信在未來地上權將成為重要的土地投資開發項目之一。財團法人都市發展與環境基金會榮譽會長林建元也曾指出，從新加坡經驗得知，國家長治久安，人民安居樂業，以地上權及公積金為基礎的住宅政策功不可沒，台灣應參考新加坡地上權方式，建立健全的興建與管理制度。持相同觀點的學者還有世新大學新聞系兼任客座教授彭懷恩，他指出，台灣要實現居住正義，當然要採用「新加坡模式」，採「賣屋不賣地」(分割式地上權)的方法，如此價格便宜很多，幫助年輕人成家。

林聰麟：地上權會是房市的新主力

 

2018年8月份，高雄當年最大宗地上權三民區明仁段住宅區土地案，由鑲揚國際級建築團隊以3％溢價率，總價7億1680萬元得標，單坪得標價約34萬元。該筆土地位於三民區明愛街與民族一路口旁，河堤國小第一排的2104.4坪地上權「住五」基地，為目前河堤社區僅存的上千坪精華地，且位於河堤國小總量管制學區，國產署對這塊基地評價是「面臨道路且附近有大型賣場、河堤國小、圖書館等，生活機能佳」。得標的上揚‧鑲揚國際級建築集團董事長林聰麟表示：「地上權未來會是政府與建商主推的方案，也會是房市的新主力。」

 

高雄地上權住宅案「稱霸六都」

 

根據統計，2019年到10月中旬，高雄已完工的地上權住宅達1355戶，稱霸六都且「價量齊揚」開出紅盤，被認為將影響下一波高雄房地產市場發展趨勢。大高雄不動產開發公會表示，地上權年限已經放寬至70年，足以讓成年購屋者居住一輩子；加上房價是附近區域行情的6-7成，省下的購房基金對小康家庭是另一筆重要財富，可以做多元運用，「現實面確有誘人之處」。

 

高雄地上權住宅4優勢，相當吸引人

 

高雄地上權房地產勇冠全台最大原因是「地上權住宅都位於精華區的大面積土地，建商可以規劃很好的建築產品，把省下的購地成本，以優惠房價回饋給高雄市民，這樣的住宅，當然受到歡迎。」政府積極推動且放寬地上權投資，學者、專家建議台灣地上權要走新加坡模式，建商面對市區內精華地段大面積地上權土地的開發越來越有興趣，以高雄地上權個案的交易情況來看，這類「比市價便宜、建築品質好、地段位置優、生活機能佳」的4大優勢住宅，的確有機會成為高雄房地產主流商品。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近年來台灣房價不斷上漲，許多人在挑選未來的房屋地點時，也都會再三考慮。日前就有網友指出，自己相當好奇如果在新北要買房子，那麼板橋和新莊這兩個答案該怎麼選擇呢？對此，就引來許多行家曝光抉擇關鍵。

日前有一名網友於臉書社團《爆廢公社》上發文，表示自己想要知道，若必須在新北市居住而購買一棟房子，那麼新莊和板橋這兩區，大家會怎麼抉擇呢？

▲原 PO 提問，板橋跟新莊買房該選哪比較好？（示意圖／取自維基百科）

問題一曝光後，就引來不少網友討論，其中許多人直指「板橋」，認為板橋生活圈、交通性能都十分好，直言「如果有錢首選當然是板橋（三鐵共構）」、「板橋最方便，其他次要，新莊靠近中正路與以上區域比較熱鬧，以下的區域與各縣市差異不大」、「看有沒有錢啊，不考慮金錢當然是板橋，最好還是新版特區那邊」、「當然板橋囉，過個橋就到台北了！還有三條共構、耶誕城」、「板橋吧！去哪裡都方便」、「有錢就買板橋，以後只會更高回本」、「板橋吧！生活機能方便多了」。

除此之外，也有人撇除這兩個選項，反而認為「林口」才是更好的答案，直言「當然林口最美了」、「買林口，比較不擁擠」、「秒推林口」、「喜歡熱鬧逛街的話，選板橋；注重居住的舒適度的話，選林口」。

不過，也有許多人坦言真正要在新北買房，還是得依據自己的財務狀況，以及工作地點來做選擇，不然再好的地段，對自己來說也可能是負擔，「看你在哪邊工作」、「看工作地點啊！如果財務允許，那就板橋吧！」、「 1. 預算 2. 工作」。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

依據聯徵中心數據統計，六都2015至2019年Q1至Q3新增住宅貸款總量中，以新北市成長幅度最多，達21.69％；其次為台南市18.57％；而台北市、桃園市、台中市也有2至9％的成長，僅高雄市呈現負成長12.84％；且主力房貸申辦年齡也由30至34歲向上推升至35至39歲。專家認為，可能的原因是高雄房市榮景已對本地人造成負擔，不僅使得在地置產人口減少，也連帶使得購屋時間向後遞延。

中信房屋研展室副理張漢超表示，新北市向來是六都房產交易量冠軍，25歲以上未滿45歲的人口約佔新北市住宅貸款總量的50％左右，雖然近5年該年齡區間的人口總數已減少2.78％，但絲毫不影響整體住宅申貸總量，反而還逆勢成長21.69％。

▲六都近5年25～44歲分齡住宅貸款量。（圖／中信房屋提供）

新北市主力購屋申貸年齡依然以35至39歲為主，次高年齡分組則遞延拉高至40至44歲分組。張漢超分析，新北在地民眾對於購屋雖具壓力感，但因房產選擇性多，因此即使房價在漲，但仍可找到心目中划算理想的標的，購屋壓力也較北市為輕，因此即使購屋年齡拉升，購屋量卻還是能大幅成長。

北市近5年住宅貸款總量小幅成長2.72％，顯示北市房地產市場是屬於溫和穩定的成長走勢。由住宅貸款的分齡變化可以發現，無論2015年或2019年，前三名分組年齡比例相當貼近，顯示購屋入市的年齡從35歲到49歲都較為平均。

張漢超認為，這反映北市在地人的認同感，無論老少，都對於在本地台北市成家抱持期待，不過由於台北居大不易、單價及總價都負擔較重，因此需要以充裕的時間來換取置產的空間。

▲六都5年住宅申貸量分齡變化。（圖／中信房屋提供）

值得一提的是高雄的數字變化。5年來住宅貸款總量減幅達12.84％，住宅貸款最多的年齡分組也由30至34歲拉升到35至39歲，顯示高雄不僅購屋壓力變大、延後購屋，連房價成長的變化可能都使得在地人吃不消，產生對房市卻步的矛盾現象。

張漢超分析，這樣的現象可能隱含高雄房市榮景背後的隱憂，顯示房地產價量成長反而對高雄在地人造成不小的負擔，本地置產人口減少，影響所及也使得購屋年齡結構也跟著向後遞延。

張漢超依據2015年至2018年間資料分析，高雄市平均每人每年可支配所得僅成長2.82％，只略勝台北市的2.31％，就數字而言，高雄人每人每年可支配所得32萬8911元，只比台南的好一點。

張漢超認為，在可支配所得數字與成長率雙低的狀況下，高雄本地人自然會對購屋置產形成卻步的心理障礙。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

財政部台北國稅局表示，建設公司於其他縣市推出建案，該建案的工程場所或接待中心如有銷售行為，應依法辦理稅籍登記。

該局說明，依加值型及非加值型營業稅法第28條規定，營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請稅籍登記。所稱固定營業場所，指經營銷售貨物或勞務事業之固定場所，包括總機構、分公司、建築工程場所及展售場所等類似之其他固定營業場所，如對外營業者，均應分別於開始營業前申請稅籍登記。

 

該局指出，建設公司與所推出之建築工地在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立的工程場所或接待中心如有銷售行為者，應由建設公司依法報繳營業稅；建設公司與所推出的建築工地不在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立的工程場所或接待中心，如有銷售行為者，應依規定辦理稅籍登記及報繳營業稅，但同一縣市有數個工地時，得選擇一個營業場所辦理稅籍登記，為該縣市各工地辦理營業稅報繳事宜。至工程場所或接待中心有無銷售行為，應視有無辦理收受客戶訂金、簽約及收款等事項而定，如僅作為監工、接待賓客、連絡性質或處理驗收建材等工地事宜而無銷售行為者，免辦理稅籍登記。

 

該局舉例說明，甲建設公司設籍於台北市，於新北市板橋區推出建案並成立接待中心，該公司於接待中心與客戶簽訂預售屋買賣合約及收取簽約款，則該接待中心依規定應向財政部北區國稅局板橋分局申請辦理稅籍登記並開立統一發票及報繳營業稅。如該公司又於新北市土城區推出另一建案時，因已向板橋分局辦理稅籍登記，則得免再辦理稅籍登記。

 

該局提醒，請建設公司自行檢視其工程場所或接待中心，如有收受訂金、簽約及收款等銷售行為者，應儘速向轄區分局或稽徵所辦理稅籍登記並自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

高雄捷運紅、橘線運量逐年穩定成長，顯示高雄人對捷運依賴度漸升，且因路線貫穿房市交易熱區，支撐房價表現，其中以獅甲站和三多商圈站上漲近2成最多。當地房仲分析，兩站均受惠於亞洲新灣區建設議題和高檔新成屋交屋，還有建商推出五星飯店管理豪宅，進而拉抬房價，成為南高雄最受矚目的兩大商圈。

信義房屋根據今年前10月實價登錄資料，統計高雄捷運37站點周邊房價漲幅，排除交易量過低的站點，以獅甲站和三多商圈站房價漲較為明顯，均價更是近5年來首度衝上2字頭，分別較去年同期上漲19%、18%。

信義房屋灣區獅甲店店長洪薏珺表示，獅甲站和三多商圈站相鄰，分別位於高雄前鎮區及苓雅區，近年均受益亞洲新灣區發展，周邊聚集重大公共建設，包括高雄展覽館、高雄市圖總館、高雄輕軌第1階段已經完成，而高雄流行音樂中心、港埠旅運中心也預計於2020年完工啟用，且擁有好市多、IKEA、三多商圈等，生活機能完善。

針對獅甲站房價漲勢，洪薏珺表示，獅甲站周邊房價相當兩極，今年在中山二路、復興三路，有兩個新建案交屋，因屬小豪宅類型，單價較高約27-29萬元，總坪數60坪以上，3-4房總價多超過2000萬元，因而推升平均房價；不過，站點周遭亦有屋齡20多年大樓，單價約14-16萬元，2房約總價400萬元內可入手。

至於三多站，信義房屋三多捷運店店長楊景淵表示，三多商圈因百貨公司聚集，一直是南高雄熱門的商圈之一，並連續10多年穩坐高雄地王寶座，因此屋齡5年左右新成屋單價都要25-30萬元，中古產品也有2字頭的實力，近年建商更紛紛搶進，推出五星飯店管理豪宅，均拉抬區域行情。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創24年來新高。

今日永慶房屋舉辦2020年Q1季房產趨勢記者會，據統計，國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達14.4萬戶，創24年來新高，逼近1995年的14.57萬戶，市場出現超額供給，將累計大量賣壓，不可不慎。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2018年Q4全台新建餘屋仍有7.52萬戶，雖較2018年Q2的8.01萬戶低，餘屋去化壓力略減，但仍處於高檔，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮，預期2020年房市將進入新成屋與中古屋價格博弈、競爭階段。

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此外，根據內政部統計，今年1~10月全台建照量約12萬戶，若以前10月的量推估全年恐達14.4萬戶，將創24年來新高，甚至逼近1995年的14.57萬戶，以施工期2~3年推算，2021、2022年將出現超額供給，市場賣壓大。若以7大都會區來看，台中、台南2019年建照推估量恐創21年來新高，未來恐出現房市供需失衡的狀況，需警戒。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

對抗高租金，再加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求，帶動企業吹起投資、興建總部的風潮。根據瑞普萊坊市場研究部統計2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億元。

根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23％，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43%，連辦公室都走起「高級訂製風」。

企業租或買，盤算不同，例如星宇航空2017年承租內湖新明路「台北企業總部園區」廠辦7個樓層當作總部，承租面積高達約4365坪，每月租金達528萬元，年租金達6千萬元；而2018年台塑集團因應敦北總部都更改建，則是耗資187億元買下「台北企業總部園區」A1、A2、A5棟，作為企業總部。

瑞普萊坊總經理劉美華表示，台北市辦公室租金連年增長，今年漲幅2.2％，累計5年漲幅更高達1成，再加上空置率下降至5.5％，而且未來3年缺乏新增供給，致使房東續漲租金的態度明確，也使房客起心動念，轉租為買。

劉美華舉例，今年最大的2筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬元，刷新了南港歷史記錄；無獨有偶國票向華固建設以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬元。

劉美華解釋，對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果，首先，財務面可以免除未來備漲租、搬遷的不確定性，還能增益資產實力，甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間，創造額外收入；管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通；企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽，都能創造出不凡的格局與友善的環境。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】